Alquilar una vivienda en China siendo extranjero: contrato, fianza, entrega y registro de alojamiento

Derecho a arrendar y autenticidad de la vivienda

Antes de pagar una señal, una fianza o la renta, confirme que la persona con la que negocia tiene derecho a arrendar la vivienda. Revise su documento de identidad y el título de propiedad. Si firma un representante, una empresa o un subarrendador, compruebe también el poder, los datos mercantiles o el contrato original que autoriza el subarriendo. Si no coinciden el nombre de los documentos, la cuenta de cobro y la parte firmante, solicite una explicación por escrito y toda la documentación de autorización.

• Compruebe la dirección exacta, el edificio, el número de vivienda y el título de propiedad inmobiliaria.

• Confirme si existe hipoteca, copropiedad, embargo u otra circunstancia que pueda afectar al alquiler.

• Si alquila a un subarrendador, compruebe la duración del contrato original y la autorización para subarrendar.

• Si interviene una agencia, verifique la empresa, el agente y la comisión de servicio.

• En una visita por vídeo o un pago a distancia, no sustituya estas comprobaciones por fotografías y promesas en mensajes.

Contenido mínimo del contrato

El Contrato Modelo de Arrendamiento de Vivienda Urbana de 2025, publicado por la Administración Estatal de Regulación del Mercado, abarca las partes, el estado de la vivienda, la duración, la renta, la fianza, los gastos, la entrega, el uso, las reparaciones, el subarriendo, la resolución, el incumplimiento y la solución de controversias. El modelo sirve de referencia para las partes; no determina automáticamente si cada cláusula les conviene. Por ley, un arrendamiento de vivienda no puede superar veinte años y el periodo que exceda ese límite es inválido.

Antes de firmar, incorpore las promesas verbales al contrato o a un anexo, como la sustitución de muebles, la reparación de paredes, las mascotas, el aparcamiento, las facturas, internet y la resolución anticipada. Si hay versiones en chino e inglés, indique cuál prevalece en caso de discrepancia. Haga traducir y confirme antes de firmar cualquier cláusula en chino que no entienda.

Fije el estado de referencia durante la visita

1. Visite la vivienda de día y de noche para comprobar la luz natural, el ruido, los accesos y las obras cercanas.

2. Pruebe la presión del agua, el agua caliente, el aire acondicionado, la calefacción, el gas, los enchufes, las cerraduras y los electrodomésticos.

3. Compruebe si hay filtraciones, moho, plagas, olores, problemas en las ventanas o salidas de incendios bloqueadas.

4. Confirme las cuentas y posibles deudas de agua, electricidad, gas, comunidad, internet y calefacción.

5. Grabe un vídeo continuo y tome fotografías detalladas de arañazos, desperfectos y objetos que falten.

6. Anote la marca, cantidad y estado de los muebles y electrodomésticos, así como las llaves y tarjetas de acceso.

7. Confirme si un extranjero puede registrar su alojamiento en esa dirección.

Feche las fotografías, vídeos, inventarios y compromisos de reparación, y haga que ambas partes firmen el anexo de entrega. Comunicar un problema solo en un chat grupal quizá no demuestre que el arrendador aceptó quién debía repararlo o que no descontaría su coste de la fianza al finalizar el alquiler.

Firme, pague y reciba la vivienda en ese orden

1. Verifique los documentos de identidad, propiedad y autorización, y conserve copias.

2. Rellene todos los espacios del contrato, elimine las opciones que no se utilicen y compruebe que los anexos coinciden con el texto principal.

3. Confirme la duración, la fecha de inicio, la periodicidad de los pagos, el importe de la fianza, la cuenta receptora y quién debe emitir las facturas.

4. Indique quién paga cada gasto, cómo se leerán los contadores y cuándo se liquidarán las cuentas.

5. Pague en la cuenta acordada solo después de que ambas partes hayan firmado o sellado el contrato, e indique el concepto y el periodo en la referencia del pago.

6. El día de la entrega, complete el inventario, las lecturas de contadores y la entrega de llaves y tarjetas de acceso.

7. Tras instalarse, complete sin demora el registro de alojamiento y la inscripción del alquiler que exijan las normas locales.

Siempre que sea posible, pague mediante transferencia bancaria o pago móvil que pueda rastrearse y conserve el contrato, los recibos y los extractos completos. Si paga en efectivo, obtenga un recibo que indique el importe, concepto, fecha, vivienda y destinatario. No transfiera la renta a una persona ajena al contrato salvo que este lo autorice expresamente y el arrendador lo confirme.

Defina la fianza y la salida en términos exigibles

El contrato debe precisar qué cubre la fianza, qué conceptos no pueden descontarse, el plazo de devolución y las pruebas necesarias para justificar deducciones. Debe distinguirse el desgaste normal por el uso de los daños causados por el inquilino. La condición de salida no debe limitarse a “devolver al estado original”; debe tomar como referencia el inventario de entrada y exigir que el arrendador aporte un presupuesto, recibo u otra prueba si propone un descuento.

• Con cuánta antelación debe avisarse de la renovación o la salida.

• La penalización por resolución anticipada y los supuestos en que no se aplica.

• Qué ocurre si el arrendador vende, recupera o ya no puede arrendar la vivienda.

• Cómo se liquidarán los últimos gastos de agua, electricidad y comunidad.

• La hora de inspección al salir, la devolución de las llaves y la fecha de devolución de la fianza.

• Si se discute una deducción, devolución de la parte no controvertida.

Conflictos por reparaciones, acceso del arrendador y subarriendo

El contrato debe diferenciar quién repara y paga los problemas estructurales, el envejecimiento de las instalaciones, el uso inadecuado del inquilino y las averías urgentes. Ante una fuga de agua o un peligro relacionado con el gas o la electricidad, reduzca los daños y avise de inmediato. Para reparaciones ordinarias, describa el problema por escrito e incluya fotografías, la fecha del aviso y el plazo de solución solicitado. Antes de reparar por su cuenta, obtenga por escrito la aceptación de quién asumirá el coste.

Acuerde el preaviso para que el arrendador o la agencia entre en la vivienda, un horario razonable y las excepciones de emergencia. Subarrendar sin permiso, cambiar el uso sin autorización o alojar a residentes de larga duración no admitidos en el contrato puede constituir incumplimiento. En un piso compartido, detalle también el uso de las zonas comunes, el reparto de gastos, el cambio de compañeros y la responsabilidad tras la salida de un coarrendatario.

Diferencias entre ciudades y para residentes extranjeros

Cada ciudad determina los canales concretos para inscribir el alquiler, supervisar la renta y tramitar los permisos de residencia y el registro de alojamiento. Los extranjeros deben registrar el alojamiento tras instalarse conforme a las exigencias de la autoridad local de seguridad pública. Los hoteles suelen hacerlo por sus huéspedes; en una vivienda privada, normalmente debe hacerlo el huésped o el anfitrión. Antes de firmar, pida al arrendador que confirme su colaboración aportando los documentos necesarios de propiedad, contrato e identidad.

La situación del mercado puede influir en la forma de pago y el margen de negociación, pero no elimina la necesidad de verificar y conservar pruebas. Para usos especiales vinculados a zonas escolares, registro de hogar, actividades comerciales, alquileres cortos o viviendas subdivididas para grupos, no aplique sin más un contrato ordinario de vivienda completa: consulte las normas locales.

Contrato modelo y comprobación final

Los aspectos contractuales de esta guía se basan en el Contrato Modelo de Arrendamiento de Vivienda Urbana de 2025 de la Administración Estatal de Regulación del Mercado y fueron verificados hasta 2026-8-4. El propio modelo aconseja verificar la identidad y el derecho a arrendar, conservar justificantes de renta, fianza y gastos, y completar los registros e inscripciones exigidos. Los trámites municipales y los documentos requeridos pueden cambiar; antes de firmar, reconfírmelos con las autoridades locales de vivienda y seguridad pública. Solicite asistencia jurídica profesional si hay importes elevados o controversias complejas.